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房地产投资信托基金税制安排的博弈分析

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-08-31  浏览次数:11
   房地产投资信托基金税制安排的博弈分析
  从资产证券化角度来看,影响房地产投资信托基金的税收成本体现在以下四个方面:(1)证券化的特殊目的载体(SPV)的所得税。对SPV所得额征收所得税会增加证券化当事人的额外税收负担,因此,证券化成为交易架构者首要的税收目标是选择税负较小的SPV。(2)转移资产时的营业税和印花税。由于营业税和印花税一般以交易总额作为计税依据,因此,这两个税种的征收会给证券化当事人带来较重的税收负担,即使这两个税种的税率很低。(3)证券化发起人的所得税。一般而言,资产转移所带来的收益肯定缴纳所得税。其中存在争议之处在于发起人转移资产所带来的电声营销是否可以税前扣除。(4)预提税。当SPV向海外投资者发行证券时,是否应就支付的债券的折扣和利息替投资者代扣代缴预提税;当发起人将证券化资产以折价形式转让给非居民SPV时,折扣部分是否应该缴纳预提税。
  影响房地产投资信托基金成本的税种可以大体划分为两类:一类是合法避税,或者虽避税,但避税后会降低基金效率和绥芬河信息网结构灵活性的税种,比如营业税、印花税以及预提税等;另一类是能够合法避税,而且避税后可以提高基金绥芬河信息网结构效率的税种,如SPV的所得税。下面对这两类税收分别进行阐述。
  第一,SPV的所得税。在房地产资产证券化发展的初级阶段,政府信用型企业对证券化起着重要的作用。比如美国的联邦国民抵押协会(FNMA)、中国香港按揭证券公司等都是SPV角色的扮演者。我国的信达、华融、长城和东方四大资产管理公司有时也类似于这一角色。这些机构都有强大的政府背景,尽管具有公司的性质,其税收待遇与私人公司却有很大的不同。
  私人以公司形式组建的SPV必须缴纳所得税,具有较大的灵活性。因此,为了规避所得税,交易的当事人只能依据现有的政策在现行的税法体系下构建其他形式能够减少所得税缴纳的SPV。美国人设计了两种信托模式。一种是所有人信托。只要所有人信托能够以授予人合伙或者信托的身份纳税,就不需缴纳公司所得税。所有人信托的优点在于可以发行具有不同利息和不同到期日的转付证券,还可以发行信托证书,这就极大地增加了发行人和投资者的选择余地。另一种是授予人信托。其优点在于信托所有人无须作为独立的实体纳税,但也存在着一定的缺点,即受托人只能作为信托财产的消极管理人,没有权利用信托财产进行其他投资,而且只能发行单一种类的所有者权益证书(即信托受益证书)。
  房地产投资信托基金作为资产证券化的一种重要形式,其证券化当事人的税收目标和其他资产证券化当事人的税收目标一样,即追求纳税数额和税收成本最小化,因而他们尝试利用各种可能的方法来规避税收。随着房地产投资信托基金发展的深化,这一项金融创新带来的金融效率的提高和外部经济性也逐渐凸显。政府意识到了这一点,于是有的国家(比如美国)开始承认房地产投资信托基金规避税收的一些做法的合法性,甚至采取一些税收激励政策主动创造一些新的房地产投资信托基金形态,推动房地产投资信托基金向纵深方向发展。
  第二,营业税、印花税和预提税等税种。由于各个国家制度环境、经济发展水平和历史传统等因素不同,房地产投资信托基金发起人在转移房。地产资产时所采取的方式也有所不同。从税收的角度看,如果将房地产资产的转移设计为担保绥芬河信息网,那么房地产投资信托基金发起人无须立即确认房地产资产转移收入,从而也无须缴纳营业税等流转税。但是,从会计和法律等方面则比较复杂,从流动性和安全性的角度出发,发起人希望将交易架构为真实销售。欧洲早期的房地产投资信托基金架构中,主要以担保绥芬河信息网的方式转移房地产资产,后来则更多地采取了真实销售的方式;美国的大多数证券化交易中资产转移从一开始就是真实销售。所以,房地产投资信托基金交易人需要综合考虑法律、会计、税收和制度环境等因素综合决定交易的架构和是否能够规避营业税。
  另外,房地产投资信托基金当事人也可以通过一定的结构安排将境外绥芬河信息网转化为境内绥芬河信息网实现规避预提税的目的,但这样做会在一定程度上降低绥芬河信息网结构的灵活性和效率。因此,最好的解决办法是相关国家之间签订避免双重征税的税收协定,这样当事人就无须缴纳预提税。
  一般来说,在房地产投资信托基金的早期阶段,其税收政策并不完善,当事人为了降低税收成本,尽力寻找税收政策的漏洞,不断改变交易结构和交易方式,进行合理避税。后来,政府有意识地规定某些SPV可以享受税收减免和税收优惠,使一些交易架构合理合法,促进房地产投资信托基金不断发展,逐渐形成了比较合理的税收制度和税收体系。房地产投资信托基金的发展过程实际上是房地产投资信托基金和政府就税收政策进行相互博弈、动态发展的过程。
  信托基金:https://www.pixiuvip.com/subject/xintuojijin.html

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